Тенденции рынка аренды офисных помещений
На рынке аренды офисных помещений сейчас наблюдается «зашкаливающая» активность, говорит ведущий эксперт Департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Готовых офисных зданий, в которых были бы значительные резервы свободных площадей, в Москве сейчас всего около десятка, и в ближайшее время все они будут востребованы рынком.
Характерен пример недавно введенного в эксплуатацию бизнес-центра «Садовая Плаза» на Долгоруковской улице площадью 12 000 кв. м. Несмотря на относительно высокие арендные ставки ($550-590 за 1 кв. м в год) , он был поглощен рынком всего за месяц. Сейчас в этом бизнес-центре свободно менее 90 кв. м, и они не предназначаются уже для сдачи в аренду. По свидетельству риэлторов, арендаторы практически не торговались, для офиса класса А в 100 м от Садового кольца цена оказалась приемлемой.
По оценке аналитиков МИАНа, спрос на аренду офисов превышает сейчас предложение в три раза. На 102 заявки на аренду помещений, поступившие в отдел коммерческой недвижимости агентства в феврале, пришлось лишь 28 заявок с предложением объектов.
В ближайшие месяцы выведения на рынок больших офисных площадей со средними ставками аренды не планируется. Например, только в мае потенциальным арендаторам будут предложены площади в новом офисном центре на Моховой, но из-за престижного расположения здания и роскошного вида из окон арендные ставки здесь будут немного выше обычных: например, одно помещение там выставляется аж по $700 за 1 кв. м в год. Если помещения разойдутся так же быстро, как в комплексе «Садовая Плаза», то некоторые арендодатели могут воспринять это как сигнал к подъему цен. Заполняемость существующих бизнес-центров очень высокая, этот показатель сейчас достигает 95-98%. Такая ситуация, вероятно, приведет в этом году к практически полному исчезновению явления субаренды, широко распространившегося после кризиса 1998 г. Тогда крупные арендаторы, связанные долгосрочными договорами и вынужденные сокращать численность персонала, с радостью передавали освободившиеся площади мелким компаниям. Теперь же они сталкиваются с обратной проблемой — выросшие обороты заставляют их расширяться, и им некуда сажать даже собственных сотрудников.
Дешевое и совсем дешевое
Особенно остро ощущают нехватку площадей небольшие фирмы. На фоне продолжающегося строительства крупных бизнес-центров класса А и В очень сильно чувствуется нехватка небольших (до 100 кв. м) и недорогих (до $250 за 1 кв. м в год) офисов. Все риэлторские фирмы просто завалены заявками на подобные офисы, а освободившиеся площади сдаются в течение 2-3 дней. По мнению экспертов компании DTZ Zadelhoff Tie Leung, рынок недорогих помещений пополняется в основном за счет либо реконструкции бывших промышленных объектов, либо минимальной модернизации бывших институтских помещений. Примерами подобной застройки могу служить проекты на Вятской, 27 (ООО «Полишелк»), на Новослободской, 24 (Мебельная Фабрика No 1), «Бизнес-Центр ПСМ» (бывший НИИ Полимерстройма-териалов) и Люсиновская, 36, реконструированные согласно минимальным техническим спецификациям и сдающиеся в аренду по ставкам $350-370, включая эксплуатационные услуги. Уровень арендных ставок в подобных центрах, как правило, составляет $330-350 за кв.м.
В этой связи важное значение приобретает выпущенное в январе распоряжение московского мэра Юрия Лужкова о том, что новые нежилые помещения, построенные городскими структурами, теперь будут не только продаваться, но и сдаваться в аренду, причем по рыночным ставкам. Это первый шаг к отмене практики сдачи внаем муниципальных помещений за бесценок.
В 2001 г. от сдачи в аренду нежилых помещений Москва получила 5,6 млрд руб. Всего в аренду Департамент государственного и муниципального имущества (ДГМИ) город сдает 9 млн кв. м площадей. Соответственно, средняя ставка — около 700 руб. за кв. м в год (примерно $23), а со II квартала 2002 г. она повысится до 950 — 1000 руб. ($31-33) за 1 кв. м в год. Ставки рассчитываются по специально утвержденной формуле, учитывающей размер, состояние и месторасположение помещения. Также вводятся повышающие и понижающие коэф-фиценты в зависимости от социальной значимости сферы деятельности арендатора. Одно дело — прачечная, другое — элитная сауна. Правда, эти цифры получаются с учетом льготных ставок, реально можно получить помещения несколько дороже, но все равно ставки во много раз меньше рыночных. Дешевизной муниципального жилья пользуются многие, сдавая полученные у муниципалитета площади в субаренду. Глава ДГМИ Олег Толкачев говорит, что такая практика не очень развита — при проверках подобные нарушения выявляются только в 6-7% случаев. Однако риэлторы утверждают, что как минимум четверть всех муниципальных площадей пересдается. Еще в прошлом году Юрий Лужков требовал немедленно принять закон, который запрещал бы организациям, арендующим у города помещения на льготных условиях, сдавать их в субаренду. Пока ситуация может измениться только в отношении новых построек. Новое постановление правительства Москвы фактически разрешило выйти на рынок аренды нежилых помещений Департаменту инвестиционных программ строительства (ДИПС). В ближайшие месяцы ДИПС сможет не только продавать нежилые помещения (например, первые этажи возведенных им новостроек или отдельно стоящие здания) , как он делал раньше, но и сдавать их внаем. Это существенно пополнит объем предложения офисов класса С, нехватка которых в Москве очевидна. ДИПС намерен действовать, исходя только из рыночных ставок аренды. По словам руководителя отдела маркетинга департамента Евгения Леонова, все арендаторы будут получать помещения на открытых конкурсах и аукционах. В 2001 г. ДИПС реализовал нежилых помещений на $25 млн (без учета гаражей) и формирует на этот год программу строительства «нежилья» общей площадью более 100 000 кв. м (включая пристройки). Постепенно эти объемы будут нарастать. В этом году ДИПС планирует ввести только один отдельно стоящий бизнес-центр площадью 4000 кв. м на Николоямской ул., 29. Зато у департамента много проектов жилых домов со свободными первыми этажами и пристройками. Вообще в районах массовой застройки помещения под магазины, парикмахерские, химчистки и т. п. будут разбираться у ДИПСа нарасхват, если, конечно, ставки будут приемлемыми, считают риэлторы. Такие районы — это очень большие и выгодные рынки сбыта. Если постепенно ДИПС начнет приносить от сдачи площадей большой доход в бюджет, ДГМИ будет вынужден пересмотреть свои ставки в сторону увеличения. Тогда единственной «лазейкой» для получения дешевого офиса останутся здания федеральной собственности. Их примерно столько же,сколько и муниципальных (по 60 млн кв. м). Ставки аренды в них еще на 30 — 50% ниже, чем у ДГМИ.
Эксплуатация
Высокий уровень требований, предъявляемых к эксплуатации сложных современных систем жизнеобеспечения зданий заставляет обращаться к услугам компаний, для которых управление и эксплуатация недвижимости является профессиональной деятельностью.
Такие компании обеспечивают полный комплекс услуг от эксплуатации инженерно-технических систем здания и уборки помещений до проведения внутренних строительных работ и согласования перепланировок.
К их услугам обращаются крупнейшие фирмы и представительства западных компаний в Москве. Так, например, клиентами компании «Мой Дом» являются Bank Credit Suisse First Boston, Agip, McKinsey&Co., Toyota, Тетра Пак, Рольф, Delegation of the European Commission, Посольство Австралии и др.