Стафф - недвижимость

Собственный дом - Инвестиционные продажи

По-прежнему значительная часть объектов возводится под конкретного заказчика и не попадает на рынок — таковы, например, здания, возводимые для «Русского алюминия» на Рочдельской улице и для «Альфа-Групп» на Старом Арбате. По оценке Penny Lane Realty, доля сделок по продаже офисных помещений в собственность составила в 2001 г. 30% (70% — сделки аренды), а в этом году она может достигнуть 40-45%. «Сейчас многие компании предпочитают покупку офисных помещений аренде», — говорит Александр Шагалов, старший консультант по офисной недвижимости Colliers International.

Одним из наиболее крупных и интересных проектов в этом сегменте является возведение офисного комплекса для нефтяной компании «ЮКОС». Она давно «скиталась» по Москве, переезжая из здания Академии наук около площади Гагарина на Кутузовский проспект, где до нее размещалась «Славнефть», потом на Загородное шоссе, оттуда

— в особняк МЕНАТЕПа в Уланском переулке. Скоро странствия ее закончатся, и она постоянно пропишется в новом доме площадью 27 000 кв. м на Дубининской улице, неподалеку от Павелецкого вокзала. Строительство было начато еще в середине 1998 г., но сразу после кризиса заморожено. Возобновили его летом 2001 г. Сейчас здание почти готово, и «заселение» его планируется на сентябрь. Оно интересно тем, что станет одним из немногих пока в Москве «интеллектуальных» зданий, в его «начинку» компания Михаила Ходорковского вкладывает $10 млн. Общий объем затрат на строительство не раскрывается, однако участники рынка склонны оценить его в $30-40 млн без учета инженерно-электронной «начинки». За нее отвечает принадлежащая акционерам «ЮКОСа» компания «Сибинтек».

Принципиальное отличие здания от обычных

— интеграция всех систем жизнеобеспечения. Контроль за всей инженерией, начиная с системы безопасности и заканчивая регулировкой уровня конденсата в комнатах, выводится в одно помещение, в котором будет установлено ориентировочно восемь мониторов. В результате контролеры смогут заблаговременно обнаружить и устранить неполадки в системе. Например, снизить уровень давления в трубах, не дожидаясь аварии. На каждом этаже предусмотрено по 30 рабочих зон, в каждой из которых можно будет автоматически поддерживать заранее заданные климатические параметры и уровень освещенности. По словам девелоперов, частично подобные технологии применяются в офисах «Газпрома» и Сбербанка, а также предполагаются в комплексе «Царев сад», строительство которого сейчас заморожено.

Собственные здания препочитают и другие нефтяные компании. Например, «ЛУКОЙЛ» уже давно построил себе огромную штаб-квартиру на Чистых прудах, «Славнефть» через аффилированные структуры приобрела здание на Пятницкой ул., а ТНК, предполагается, займет часть площадей в восьмиэтажном бизнес-центре стоимостью $42 млн, который «Альфа-Групп» сейчас возводит в начале Старого Арбата.

Инвестиционные продажи

Рост стоимости аренды делает строительство бизнес-центров и управление ими весьма привлекательным для вложения средств. Нынешние арендные ставки позволяют окупить вложения за 3-5 лет, тогда как на Западе срок окупаемости офисных центров составляет 17-20 лет. Поняв это, иностранные инвесторы уже начали вкладывать средства в московскую коммерческую недвижимость.

В конце прошлого года компания Samsung продала московский бизнес-центр, носящий ее имя, в котором сама же арендует помещения. Его приобрел международный паевой фонд Capital Investments L.L.P у строительного подразделения корпорации.

Сопровождение сделки осуществляла международная консалтинговая компания в области недвижимости Colliers International. Хотя стороны официально не раскрывают сумму сделки, по информации осведомленного источ-ника, Capital Investments заплатил за здание около $25 млн. Исходя из установившихся сейчас на рынке цен, новый бизнес-центр такого же класса и размера стоил бы порядка $29 млн. Бизнес-центр «Самсунг» в Большом Гнездниковском переулке был построен в 1997 г. Общая площадь восьмиэтажного здания класса А — 11 591 кв. м. Среди арендаторов — Banque Nationale de Paris — Paribas, Bank of America, Banco Bilbao de Viscaya Argentaria, Rolls Royce International, Millicom International Cellular, Agribusiness, Dandy Distribution и др. Здесь же расположен и российский офис Samsung. На них переход бизнес-центра в другие руки никак не отразится — Гражданский кодекс защищает права арендаторов, и все заключенные договора продолжают действовать. В Samsung продажу прибыльного объекта объясняют тем, что управление бизнес-центрами не входит в профессиональную деятельность группы. «Мы хотим сосредоточиться на девелоперских проектах,

— говорит заместитель директора по маркетингу Samsung Engeneering & Consruction Елена Тихонова.

— Управление недвижимостью не наш профиль». Для Samsung это не первый случай продажи бизнес-центра в Москве. В конце 2000 г. компания продала построенное ею новое офисное здание общей площадью 5833 кв. м на ул. Большая Якиманка холдингу «Интеррос».

Покупка крупных офисных помещений промышленными или финансовыми компаниями с целью сдачи площадей в аренду — не редкость. Например, американская компания Western Realty Development LLC продала принадлежавший ей бизнес-центр «Дукат Плэйс II» на ул. Гашека другой иностранной инвестиционной компании — Andante, примерно за $42 млн.

Предметом сделки стало не только офисное здание площадью 14 000 кв. м, но и земельный участок по соседству, на котором предполагается возведение третьей очереди комплекса. Здесь планируется построить еще 35 000 кв. м офисных площадей, на чтопотребуется около $70 млн инвестиций. Первая очередь «Дуката Плэйс» была продана Ситибанку еще в 1997 г.

Однако паевые фонды пока не инвестировали в российскую недвижимость. В связи с этим сделку Capital Investments можно было бы назвать революционной. Единственное, что удерживает экспертов от такой оценки, — способ покупки здания. Дело в том, что предметом сделки был не объект недвижимости, а 100% акций специально созданной компании, которая выступает его владельцем. Специалисты DTZ Zadelhoff Tie Leung приводят еще один пример крупной инвестиционной сделки — продажа компанией Capital Group своих объектов (Коробейников 24, Щепкина 42, Тверская 22а) компании «Чайка Плаза», которая активно развивается на рынке недвижимости. В 1998 году компания завершила свой первый проект — «Чайка Плаза 1» в Зубаревом переулке. Сейчас завершается «Чайка Плаза 7» на Новослободской улице, купленная у крупной российской страховой компании в полузаконченном виде.

Однако обе сделки — с Samsung и объектами Capital Group — были заключены с российским и казахским инвесторами. По мнению экспертов DTZ, западные инвесторы пока остерегаются выходить на рынок, хотя с введением нового земельного законодательства и стабилизацией экономического и политического климата начинают все больше приглядываться к московскому рынку недвижимости. Еще одна крупная сделка — продажа в конце прошлого года первого реконструированного особняка из трех на Новинском бульваре, напротив посольства США. Компания Triland Development превратила «убитое» здание (ранее в нем располагалась типография) в шикарный бизнес-центр класса А общей площадью 2000 кв. м.

На три старинных дома во дворе жилого здания на Новинском бульваре набрел несколько лет назад девелопер из Техаса Тай Сосновский, который представляет интересы крупной американской Сараево и Москве. В Сараево, например, она построила здание посольства Греции. В конце весны начнутся работы по реконструкции второго, южного, особняка комплекса, а летом — третьего, восточного. Но не дожидаясь их старта, южное здание уже авансом купила международная религиозная организация мормонов. Третье здание Сосновский намерен сдавать в аренду. По его словам, никаких дальнейших контрактов с мормонами у него не заключено, однако источники в риэлторских кругах говорят, что у них есть планы построить для своих целей более 50 молитвенных домов в разных городах по всей России.

Новые проекты

В этом году возобновится строительство гигантского бизнес-центра, затеянное несколько лет назад Московской межбанковской валютной биржей. Но заниматься им будет уже новый хозяин. Проект бывшего «Финансового центра» вместе с земельным участком и уже выполненными работами у ММВБ выкупила частная девелоперская компания «KB инжиниринг», выделившаяся из многопрофильной фирмы, основанной в 1992 г. Общие затраты покупателя вместе с экспертизой проекта, привлечением консультантов и другими расходами превысили $10 млн. Схема сделки — через приобретение 100% акций компании «Финансовый центр ММВБ». Она была создана специально под проект строительства 36-этажного здания, где предполагалось разместить биржевой зал и другие службы ММВБ, а остальные помещения сдавать в аренду финансовым компаниям и банкам.

В строительство на 2-й Поклонной улице небоскреба общей площадью около 90 000 кв. м нужно будет инвестировать не менее $100 млн, сообщил глава «KB инжиниринг» Игорь Брановицкий. Для сравнения: общая площадь делового центра «Башня-2000» на наб. Тараса Шевченко — первого завершенного объекта «Москва-Сити» — 60 000 кв. м, его возведение обошлось в $103 млн.

Строительство «Финансового центра» было законсервировано на стадии нулевого цикла — построены пять подземных этажей, предназначенных для парковки. Пока новый владелец недостроя занимается пересмотром проекта. По словам Брановицкого, ему хотелось бы увеличить объем площадей, если разрешит московское правительство. Кроме того, уже не нужен специально оборудованный биржевой зал, а также целый ряд коммуникаций и систем защиты информации, предназначенных для финансовых компаний.

Ориентировочно проект должен быть утвержден в апреле 2002 г., а на строительство потребуется еще два года. Кроме офисных помещений застройщикнамерен организовать для арендаторов максимум доступных сервисных услуг — разместить в здании отделения банков, несколько ресторанов, баров, фитнес-центр и т. д. Строительство будет финансироваться по стандартной схеме: будут вложены собственные средства «KB инжиниринг», ведутся переговоры о банковских кредитах, плюс инвестиции от будущих арендаторов или собственников площадей. Брановицкий не исключает возможности продажи части площадей некоему стратегическому инвестору (или инвесторам) еще на этапе строительства. Однако, по его словам, ему не хотелось бы отдавать больше, чем 30-40% площадей, иначе комплексом станет трудно управлять.

В этом году предложение офисной недвижимости пополнят такие крупные проекты, как бизнес-центры «Аврора» на Садовнической набережной (10 000 кв. м), «Филипповское подворье» в Филип-повском переулке (3500 кв. м), «Брестский» (2-я Брестская ул, 28 500 кв. м), «Атриум Плаза» на улице Машкова (8000), здания на 2-й Звенигородской улице (6000 кв. м), Моховой улице (14 270 кв. м) и «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке (10 000 кв. м), «Павелецкая Плаза 3» на Павелецкой площади, «Большая Ордынка 3» (КРТ), Новинский Бульвар 31 («Стольный град»), «Арбат Плаза, «Галс Тауэр» (Система галс), офисное здание на ул. Бахрушина. По мнению аналитиков, наибольшим спросом в ближайшем будущем будут пользоваться площади до 300 кв. м, расположенные в зоне между Бульварным и Третьим транспортным кольцом, с удобными подъездными путями (в самом центре многие арендаторы опасаются снимать помещения из-за проблемы пробок).