Стафф - недвижимость

Замедление темпов роста цен на недвижимость может привести к спаду

Первые месяцы 2002 г. принесли рынку жилья Москвы долгожданное облегчение. Безумные темпы роста цен наконец замедлились, ситуация стабилизировалась и большинство риэлторов считают, что плавный (до 1% в месяц) рост цен сохранится до конца года. Сторонники этой точки зрения аргументируют в защиту своей позиции прежде всего с помощью макроэкономических показателей - экономика находится на подъеме, мировой спад Россию не затронул, золотовалютные запасы Центробанка достаточно велики, инфляция небольшая, цены на нефть стабилизировались. Однако некоторые аналитики предсказывают летом возможное снижение цен на квартиры из-за чисто психологических причин - если продавцы дрогнут, а покупатели будут настойчивы. Таким образом, на протяжении трех лет цены на вторичном рынке жилья росли - вопрос стоял лишь о скорости темпов роста. Теперь же впервые аналитики заговорили о неустойчивости рынка и о возможном снижении цен, пускай кратковременном и небольшом.

Неустойчивость

Впервые идея вероятного ценового спада возникла в феврале. Среди частных инвесторов уже давно популярен бизнес по выкупу одной или нескольких квартир на ранней стадии строительства и перепродаже их после полной готовности. Такие операции приносили в случае удачи до 150% годовых в валюте, особенно если заниматься недорогими одно-двухкомнатными квартирами в панельных домах. Хотя есть варианты с дорогим жильем. Например, глава Kirsanova Realty Филипп Богданов рассказал о случае покупки на ранней стадии строительства 160-метровой элитной квартиры по $1600 за метр с последующей перепродажей ее по $2600 за метр. Эта операция за 10 месяцев принесла инвестору более $160 000!

Обычно такие инвесторы старались выставить квартиры на продажу в конце года, на пике взлета цен, одновременно фиксируя прибыль. Этим занимаются и риэлторские компании. Например, практикующая выкуп квартир компания «Миэль» встретила новый год примерно со 100 приобретенными «на себя» квартирами, половина которых уже в феврале была «под задатком». Банк юридически и физически свободных квартир позволяет фирме быстрее организовывать сложные цепочки, вставляя в них выкупленное ранее жилье. Но в конце прошлого года не все квартиры оказались реализованными, часть продаж перетекла на январь-февраль. В результате, например, агентство «Римакс», по словам его генерального директора Бориса Соловьева, намного более осторожно стало заниматься выкупом квартир «на себя» для последующей перепродажи. В первую очередь оно перестает выкупать дорогие многокомнатные квартиры.

Рост цен резко замедлился в начале года в среднем до 1% в месяц, и часть квартир ушла с продаж в сектор аренды. Этому помогли увеличившиеся ставки — «однушка» в Марьинском парке стоимостью $30 000 легко сдается за $300 в месяц. Доходность получается даже выше банковского процента, причем она подкрепляется надежностью вложений — квартира остается в собственности инвестора. Правда, делая расчеты, нужно учитывать расходы на обстановку и неизбежный ремонт хотя бы раз в три года (в лучшем случае) или (реально) при смене каждого арендатора. Поэтому по-настоящему этот бизнес выгоднее в сегменте элитного жилья (наиболее распространен в домах класса В, класс А все-таки предпочитают покупать для себя), позволяя, по оценке специалистов Penny Lane Realty, получать ежемесячный доход $5000-10 000. Фактически серьезных экономических причин ни для резкого подъема, ни для спада цен нет, считает директор по маркетингу «Инком-недвижимости» Сергей Елисеев. По его мнению, сейчас играет роль только поведение продавцов и покупателей. Кто кого пересидит, тот и окажется в выигрыше. Нынешнюю ситуацию можно сравнить с валютным рынком 12 сентября 2001 г., когда после терактов в США некоторые запаниковавшие граждане начали продавать доллары по бросовым ценам. Рынок недвижимости более инертен, здесь процессы занимают не часы и дни, а месяцы. Однако сиюминутные настроения продавцов и покупателей все равно могут подтолкнуть рынок в том или ином направлении. Генеральный директор «Полиграфжилстроя» Екатерина Устинова связывает замедление темпов роста цен на жилье с общим состоянием экономики. По ее мнению, сейчас происходит традиционно отстающая реакция рынка недвижимости на прошлогоднее замедление темпов экономического роста. Рынок недвижимости инертен, его реакция всегда запаздывает, говорит она. Хотя, по ее мнению, на фоне прошлогоднего бурного роста сегодняшнюю ситуацию можно уже назвать спадом. Однако она считает, что рынок нельзя называть плохим, просто он перестал быть ажиотажным.

Объем

Впрочем, далеко не все риэлторы настроены пессимистично. «Мы совершенно не чувствуем никакого спада, — заявил генеральный директор агентства «Держава» Антон Голышев. — У нас очень хорошо продаются даже «проблемные» квартиры, например на первых этажах». Сторонники этой точки зрения продолжают придерживаться мнения, что резкий рост цен в сентябре — октябре прошлого года окончательно сменился плавным подорожанием, которое они склонны прогнозировать в пределах 15% в год. Одна из причин стабилизации — постепенное удовлетворение платежеспособного спроса,считает Борис Соловьев. По его мнению, цены приблизились к докризисным, и это останавливает ажиотаж. Однако на возможный спад цен указывает выросший объем предложения. В прошлом году на рынок было одновременно выставлено 15 000-17 000 квартир. Когда же перед новым годом к этому количеству добавилось 1500 объектов (то есть, рынок вырос еще на 10%), это привело к резкому замедлению темпов роста цен. А в марте, по данным агентства «САВА», объем предложения составлял уже 21 000 объектов. Спрос покупателей распыляется между увеличившимися объемами предложения, поэтому ликвидность каждого отдельного объекта уменьшается, говорит Елисеев. Дальше пойдет игра нервов продавцов и покупателей. По его оценке, если в августе-октябре 2001 г. средний срок от выставления квартиры на продажу до получения задатка (срок экспозиции) составлял 3-4 недели, то сейчас он удлинился до 5-7 недель.

Спрос

По словам маркетологов Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), хорошим спросом пользуются однокомнатные квартиры по цене $30 000 (+/- $3000-4000) , двухкомнатные по цене $50 000 (+/- $5000-7000) , трехкомнатные — по цене $70 000 (+/- $10 000). Кроме того, активизировался спрос на самое дешевое жилье («хрущевки», девятиэтажки брежневского типа, первые, вторые и последние этажи, коммуналки). Елисеев добавляет к этому, что «двушки» в пятиэтажках уже практически догнали по цене аналоги в 16-этажных домах. По его мнению, это объясняется усиливающейся тенденцией к «разъезду поколений», когда «трешки» размениваются на две «двушки» с доплатой.

На рынке существует перекос соотношения «цена — качество», считает Соловьев. Ситуацию, когда убогая хрущевка стоит по $900 за метр, он называет абсурдной. Тем не менее ей есть объяснение. Основных причин две. Во-первых, продолжавшееся на фоне резкого прошлогоднего удорожания недвижимости вымывание дешевого жилья привело к тому, что быстрее всего росли цены именно на самые дешевые квартиры. Покупатели буквально сметали недорогие «однушки» и «двушки». В результате 30-метровая квартира в хрущевке стоит сейчас $28 000, тогда как намного более современная и гораздо лучшего качества квартира в 17-этажном панельном доме оказывается дороже не более чем на 10%. Во-вторых, свою роль играет программа правительства Москвы по ликвидации ветхого и устаревшего жилья. После того, как становится известен адрес переселения из конкретной пятиэтажки, жильцов начинают атаковать предложениями по продаже старой квартиры. Она все равно может оказаться несколько дешевле, чем новая, предоставленная впоследствии городом. Тем более, что прекращается практика переселения из центра в отдаленные районы. Продавцы тоже идут на такие сделки, поскольку у них появляется более широкая возможность выбора — как района, так и типа дома.

Буря в стакане воды

Риэлторы не ожидают скандалов или иных потрясений на рынке в связи с отменой лицензирования своей деятельности (как известно, в феврале вступил в силу закон о внесении изменений и дополнений в закон о лицензировании). Крупные и не очень большие, но давно зарекомендовавшие себя компании считают, что их репутация «покруче» любой лицензии, а мошенникам получить лицензию ничего не стоит. В этом смысле добровольная сертификация общественными организациями даже надежнее: профессионалы рынка знают друг друга лучше, чем чиновники, да и в тонкостях своего дела грамотнее. Шумиха вокруг лицензирования должна скоро улечься, за ней нет ничего более серьезного, чем борьба амбиций, кто же будет выдавать пресловутые сертификаты — общественные организации риэлторов или Лицензионная палата. Пока что шансы участников рынка выглядят предпочтительнее: Российская гильдия риэлторов (РГР) раньше всех успела зарегистрировать разработанную ею систему в Госстандарте, таким образом превратив ее в федеральный стандарт оказания риэлторских услуг. Лицензионщики тоже хотят поступить аналогичным образом, но как в стране будут действовать разные стандарты одной услуги — неясно. С другой стороны, некоторые фирмы принципиально не желают становиться членами каких-либо профессиональных общественных объединений. Например, глава Московской городской службы недвижимости Сергей Поликарпов считает, что он мог бы получить пресловутый сертификат, если бы он был бесплатный и процедура не отняла бы много сил и времени. Но «кормить» РГР он решительно отказывается.